Cataluña introduce nuevas medidas en materia de vivienda y urbanismo

El Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero, sobre medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo en Cataluña, introduce modificaciones significativas en la regulación del mercado inmobiliario, el urbanismo y de los propietarios considerados “Grandes Tenedores” en Cataluña que ahora han sido impuestos con nuevas obligaciones.

¿Quién es considerado GRAN TENDEDOR?

Se considera “Gran Tenedor” a cualquier propietario que se encuentre en al menos una de las siguientes situaciones:

a) Las entidades financieras, filiales inmobiliarias de estas entidades, fondos de inversión y entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.

b) Las personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de 10 viviendas situadas en territorio del Estado, con excepciones.

c) Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.

d) Las personas físicas que sean propietarias de más de 15 viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda, en referencia en ambos casos a viviendas situadas en territorio del Estado, con las mismas excepciones que establecen para las personas jurídicas.

e) Las personas físicas o jurídicas titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial situados en zonas de mercado tensionado en Cataluña.

¿Cuáles son las nuevas obligaciones para los Grandes Tenedores?

1. Comunicación obligatoria en la Agencia de la Vivienda de Cataluña:

Cualquier persona física o jurídica que cumpla los criterios de gran tenedor debe comunicar esta condición e indicar el número de viviendas de la que es titular.

2. Inscripción en el Registro de Grandes Tenedores de Cataluña.

La inscripción deberá realizarse cuando el titular adquiera esa condición, ya sea por la adquisición de nuevos inmuebles o por un cambio en la clasificación de una zona como mercado residencial tensionado.

3. Declaraciones en escrituras y transmisión de viviendas y derecho de tanteo y retracto.

En caso de que la persona jurídica tenga la condición de gran tenedor y quiera transmitir una vivienda situada en una Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT), deberá acreditar, mediante una certificación registral, cuyo número total de viviendas es propietaria en el momento de formalizar la escritura de compraventa.

Asimismo, es obligatorio comunicar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña su intención de transmitir el inmueble, a fin de que la Administración pueda, en su caso, ejercer su derecho de tanteo o retracto, de acuerdo con lo que establece la normativa vigente.

La Generalitat tiene un plazo (normalmente hasta 60 días) para decidir si compra la vivienda en las mismas condiciones pactadas con el comprador privado.

Transcurrido el plazo sin que la Administración haya notificado su voluntad de ejercer el derecho de tanteo, se entiende que renuncia a ejercer el derecho en relación a esta transmisión por silencio administrativo positivo.

Si se formaliza la venta sin haber notificado previamente, la Generalitat puede ejercitar el derecho de retracto, sustituye al comprador y se queda la vivienda en las mismas condiciones. Además, el vendedor puede incurrir en infracciones administrativas.

4. Aumento del impuesto para las transmisiones patrimoniales onerosas.

Aplicación del tipo de gravamen del 20% para las transmisiones patrimoniales onerosas cuando el adquirente sea gran tenedor. El 20% de ITP (Impuesto de Transmisión Patrimonial) no se aplicará en los casos:

a) Las adquisiciones de inmuebles destinados a la sede social o centro de trabajo del gran tenedor.

b) Que el adquirente de un edificio entero de viviendas sea un promotor social o entidad privada sin ánimo de lucro que provea viviendas a personas y familias en situación de vulnerabilidad residencial.

c) Que el comprador de un edificio entero de viviendas sea una persona física y el objeto de la compraventa sea un edificio de menos de cinco viviendas y que, durante al menos tres años, se destine a su residencia habitual o de su familia directa.

Por: Maria Victoria Martín Cols, colaboradora jurídica y Mònica Llinàs Mas, abogada.

El equipo de LLINÀS MAS ASSESSORS está a su disposición para estudiar su caso y ofrecerle una solución personalizada (Evaluar beneficios fiscales, revisar contratos de alquiler con la normativa, realizar un análisis jurídico de sus inmuebles, etc.).